- 中國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)深度解析丨養(yǎng)老地產(chǎn)
- 發(fā)布者：北京思杰佳通信息技術(shù)有限公司 發(fā)布時間：2022/10/21 0:00:00
中國是目前世界上唯一老年人口超過2億的國家。面對如此龐大的老年人群體，我國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)卻剛剛起步，尚未形成成熟的產(chǎn)業(yè)模式。作為具有養(yǎng)老及地產(chǎn)雙重身份的流量體質(zhì)，近年來養(yǎng)老地產(chǎn)受到多方關(guān)注及質(zhì)疑。本文將通過深入剖析養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)及其發(fā)展模式，探討行業(yè)面對的風(fēng)險與機(jī)遇。
政府對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的政策支持
2013年9月6日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，明確提出要積極應(yīng)對人口老齡化，加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)，不斷滿足老年人持續(xù)增長的養(yǎng)老服務(wù)需求。
在此后的六年時間里，中央及地方密集出臺了各項(xiàng)政策以支持養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。其中，僅中央級的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)相關(guān)文件就多達(dá)一百三十多個，包括產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策、土地規(guī)劃政策、金融支持政策、人才培養(yǎng)政策、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合政策、行政補(bǔ)貼政策、民營及其他資本優(yōu)惠政策、市場監(jiān)管政策
2019年4月，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展的意見》，明確提出要打通堵點(diǎn)，消除痛點(diǎn)，突破發(fā)展障礙，健全市場機(jī)制，持續(xù)完善以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為補(bǔ)充，醫(yī)養(yǎng)相結(jié)合的養(yǎng)老服務(wù)體系，并從六大方面提出了諸多落到實(shí)處的意見。包括深化放管服改革、拓寬養(yǎng)老服務(wù)投融資渠道、擴(kuò)大養(yǎng)老服務(wù)創(chuàng)業(yè)就業(yè)、擴(kuò)大養(yǎng)老服務(wù)消費(fèi)、促進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)高質(zhì)量發(fā)展及促進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。
養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈及養(yǎng)老地產(chǎn)在產(chǎn)業(yè)鏈中的地位
下游消費(fèi)者及消費(fèi)場景分析
就服務(wù)對象而言，根據(jù)老年人的身體狀況，可以分為活力老人（主要指健康狀況良好、有自理能力的老人），生活協(xié)助型老人（主要指需要生活照料的老人）及失能失智老人（主要指失能失智或需要康復(fù)治療的老人）。
就服務(wù)場景而言，可以簡單分為居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老。國務(wù)院已多次明確提出要發(fā)展以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為補(bǔ)充的綜合養(yǎng)老服務(wù)體系。同時，各地方政府也分別推出了9073（9064）的養(yǎng)老模式，即90%的老人依托家庭養(yǎng)老、6%～7%的老人依托社區(qū)養(yǎng)老，3%～4%的老人依托養(yǎng)老機(jī)構(gòu)養(yǎng)老。
上游支持產(chǎn)業(yè)分析
上游產(chǎn)業(yè)包括養(yǎng)老用品、養(yǎng)老金融，為整個養(yǎng)老行業(yè)提供從實(shí)物到資本的全方位支持。就養(yǎng)老產(chǎn)品而言，種類較多，主要包括養(yǎng)老日常生活及護(hù)理用品（洗澡椅、坐廁椅、護(hù)理床等）、醫(yī)療器械（血壓、血糖儀，助聽器等）以及保健品、藥品等。
就養(yǎng)老金融而言，主要包括兩個方面。
一是面向老年人個體的養(yǎng)老普惠金融，包括養(yǎng)老保險、養(yǎng)老型理財產(chǎn)品等。2019年4月，國務(wù)院辦公廳頒布《關(guān)于推進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展的意見》，明確提出支持老年人投保意外傷害保險。支持銀行、信托等金融機(jī)構(gòu)開發(fā)養(yǎng)老型理財產(chǎn)品、信托產(chǎn)品等養(yǎng)老金融產(chǎn)品，依法適當(dāng)放寬對符合信貸條件的老年人申請貸款的年齡限制，提升老年人金融服務(wù)的可得性和滿意度。
二是金融行業(yè)對于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的反哺與支持，包括對養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)提供貸款，支持符合條件的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)上市融資，鼓勵養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)行債券，推進(jìn)養(yǎng)老目標(biāo)證券投資基金的注冊與發(fā)行等。
中游支柱產(chǎn)業(yè)分析
養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的支柱為養(yǎng)老地產(chǎn)和養(yǎng)老服務(wù)，二者相輔相成，互助發(fā)展。
養(yǎng)老服務(wù)涉及老年人生活的方方面面，從飲食起居到清潔衛(wèi)生，從生活護(hù)理到健康管理和文體娛樂活動等。服務(wù)機(jī)構(gòu)的屬性也有多種形式，主要包括獨(dú)立法人機(jī)構(gòu)、附屬醫(yī)療機(jī)構(gòu)、企事業(yè)單位、社會團(tuán)體或組織、社會福利機(jī)構(gòu)等。目前，常見的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)主要有長者照護(hù)之家、老年日間服務(wù)中心、助餐服務(wù)點(diǎn)、護(hù)理站／院，以及養(yǎng)老公寓的運(yùn)營機(jī)構(gòu)等。
養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)具備一定的地產(chǎn)屬性，但在建筑設(shè)計(jì)、園林規(guī)劃及裝飾標(biāo)準(zhǔn)上，應(yīng)進(jìn)行適老化設(shè)計(jì)，建筑產(chǎn)品開發(fā)接近于高端住宅產(chǎn)品開發(fā)。同時，結(jié)合優(yōu)良健康管家及養(yǎng)老運(yùn)營服務(wù)，從日常起居、飲食餐飲到醫(yī)療護(hù)理、文體娛樂活動等，為老年人提供一站式的養(yǎng)老服務(wù)。養(yǎng)老地產(chǎn)處于整個產(chǎn)業(yè)鏈的頂端，并依托于養(yǎng)老金融、養(yǎng)老服務(wù)、養(yǎng)老用品的持續(xù)支持。
中國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展情況
三種養(yǎng)老地產(chǎn)模式
目前，國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)主要有三種運(yùn)營模式：一種是持續(xù)照料退休社區(qū)模式(CCRC)；一種是全齡型社區(qū)模式；一種是養(yǎng)老公寓模式。
持續(xù)照料退休社區(qū)（Continuing Care Retirement Community，簡稱CCRC），可為老年消費(fèi)者提供一站式、一體化的居住生活服務(wù)。CCRC起源于美國教會創(chuàng)辦的組織，至今已經(jīng)有100多年的歷史。社區(qū)建設(shè)的社區(qū)醫(yī)院擁有經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)醫(yī)生，可為入住者提供預(yù)防、醫(yī)療、護(hù)理和康復(fù)等專業(yè)服務(wù)。同時，持續(xù)關(guān)注老年消費(fèi)者在健康狀況和自理能力方面的變化，持續(xù)為老年消費(fèi)者提供與身體及自理狀況相對應(yīng)的照料服務(wù)。
全齡型社區(qū)，多由房地產(chǎn)商直接開發(fā)，后續(xù)運(yùn)營由養(yǎng)老運(yùn)營公司負(fù)責(zé)。全齡型社區(qū)對于入住者沒有年齡硬性規(guī)定，通常依據(jù)醫(yī)養(yǎng)結(jié)合、養(yǎng)生度假等理念進(jìn)行建設(shè)，老人也多以候鳥式居住為主。
養(yǎng)老公寓模式通常體量較小，在200個房間左右。在滿足居住功能的同時，更加強(qiáng)調(diào)護(hù)理的概念，各類配套設(shè)施較為齊全，可以滿足獨(dú)居老人、失能、失智老人的不同需求，并提供專業(yè)服務(wù)。
從營利性質(zhì)的角度，可以將養(yǎng)老地產(chǎn)分為市場營利性及社會福利性。本文僅探討市場營利性養(yǎng)老地產(chǎn)，在這方面，根據(jù)參與者的不同，又可分為三類：一是實(shí)力雄厚、經(jīng)驗(yàn)豐富的傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)；二是手握大量資金和客戶資源的保險機(jī)構(gòu)；三是民營、外資等其他資本。
房企龍頭的探索之路
房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)較為豐富，資產(chǎn)實(shí)力雄厚，在養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)上具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢，可獨(dú)立運(yùn)營打造自身養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)生態(tài)，也可與國際養(yǎng)老運(yùn)營機(jī)構(gòu)合作各取所長，互利共贏。萬科與恒大是這一梯隊(duì)的引領(lǐng)者。
（1）萬科——打造三位一體的專業(yè)養(yǎng)老服務(wù)體系。
萬科已明確形成三大產(chǎn)品線，即：面向自理型長者的隨園嘉樹公寓，面向術(shù)后康復(fù)及失能照護(hù)兩類長者的隨園護(hù)理院和面向社區(qū)居家長者的隨園之家社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)中心。針對不同老年人群體的消費(fèi)需求，提供不同層次的解決方案，并使三大產(chǎn)品線互聯(lián)互通，實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老服務(wù)的全生命周期覆蓋。
截至2018年年底，萬科的養(yǎng)老已經(jīng)在15個城市進(jìn)行了布局，打造了約170個養(yǎng)老項(xiàng)目（其中，帶床位的項(xiàng)目50個，無床位的日照/居家服務(wù)中心約120個）。然而，目前基本都處于虧損狀態(tài)，但這絲毫沒有動搖萬科做養(yǎng)老項(xiàng)目的決心。
（2）恒大——打造一站式養(yǎng)生養(yǎng)老綜合體。
與萬科專注養(yǎng)老服務(wù)的模式不同，恒大集團(tuán)的做法則完全以地產(chǎn)帶動一切。作為恒大健康的拳頭產(chǎn)品，恒大養(yǎng)生谷旨在打造健康養(yǎng)生養(yǎng)老綜合體，已在三亞、海花島、西安、鄭州、鎮(zhèn)江、湘潭、南京、云臺山、重慶、沈陽、梧州、呼和浩特、滄州等城市建設(shè)了養(yǎng)生谷項(xiàng)目。
養(yǎng)生谷包括四大園：頤養(yǎng)園、長樂園、康益園和親子園，通過整合世界一流的醫(yī)療、養(yǎng)老養(yǎng)生及商業(yè)保險等資源，借助會員制服務(wù)平臺，為會員提供游、學(xué)、禪、樂、情、膳、美、住、健、護(hù)等388項(xiàng)養(yǎng)生服務(wù)、389項(xiàng)健康管理服務(wù)、90項(xiàng)養(yǎng)老服務(wù)、5大類保險、852項(xiàng)設(shè)備設(shè)施。
恒大健康2018年年報顯示，恒大養(yǎng)生谷的收入從2017年的13.13億元/年上升到2018年的31.24億元/年，增幅達(dá)137.89%。目前會員數(shù)量已達(dá)22,275人次。2018年度，會員消費(fèi)額為人民幣34.6億元。集團(tuán)計(jì)劃未來三年布局50個以上宜居養(yǎng)生勝地，服務(wù)于恒大健康會員。
養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險與機(jī)遇
風(fēng) 險
1.市場風(fēng)險
雖然養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)日益火爆，但其面臨的市場風(fēng)險依然嚴(yán)峻。
一是受傳統(tǒng)孝道思想的影響，居家養(yǎng)老模式的主流地位難以撼動。當(dāng)下老年人的價值觀以提倡節(jié)儉為榮，接受高消費(fèi)型的養(yǎng)老地產(chǎn)模式需要一定的時間。
二是養(yǎng)老地產(chǎn)的主流消費(fèi)群體是高凈值老年群體及其家庭，又可總結(jié)為高干、高知、高管等領(lǐng)域的老年群體。雖然我國老年群體龐大，但能滿足高凈值或高干、高知、高管要求的老年人口數(shù)量較為有限。特別是前期市場推出的養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品已經(jīng)消化了一部分客群，將給未來集中面世的養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品帶來新的挑戰(zhàn)。
2.經(jīng)營風(fēng)險
就回報周期而言，養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的投資回報周期較長。國內(nèi)第一家養(yǎng)老社區(qū)公司親和源運(yùn)營13年后，才實(shí)現(xiàn)首次盈利。萬科推出的養(yǎng)老項(xiàng)目至今仍未實(shí)現(xiàn)盈利。行業(yè)龍頭泰康集團(tuán)董事長陳東升也曾明確表示，一個成熟的養(yǎng)老社區(qū)做到收支平衡需要6～8年，真正實(shí)現(xiàn)盈利要8～10年的時間。從投資回報率來看，目前國際高端養(yǎng)老地產(chǎn)的平均投資回報都不超過10%。
機(jī) 遇
1.高凈值人群及2+1+4家庭結(jié)構(gòu)帶來的新機(jī)遇
中國日益增長的高凈值人群家庭將為市場注入新的活力?！?018胡潤財務(wù)報告》顯示，2018年中國千萬元凈資產(chǎn)的家庭數(shù)量超過200萬，總資產(chǎn)較2017年增長6.4%，人群的平均年齡為40歲。這些高凈值人群的父母大多已超過65歲。為父母提供優(yōu)質(zhì)的晚年生活或?qū)⒊蔀楦邇糁导彝サ男聲r尚。
同時，隨著第一代獨(dú)生子女的父母開始步入老年，2+1+4結(jié)構(gòu)的家庭（即兩個成年人+一個小孩+四個老人）的負(fù)擔(dān)愈發(fā)沉重，這一嚴(yán)峻的現(xiàn)狀，也許會改變當(dāng)下9073的養(yǎng)老模式（90%家庭養(yǎng)老，7%社區(qū)養(yǎng)老，3%機(jī)構(gòu)養(yǎng)老）。相信未來會有越來越多的老人走向社區(qū)養(yǎng)老及機(jī)構(gòu)養(yǎng)老。
2.多源發(fā)展、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合帶來的新機(jī)遇
隨著老年群體對自身健康關(guān)注程度及科學(xué)養(yǎng)生觀念的普及，醫(yī)養(yǎng)結(jié)合將為老年地產(chǎn)帶來新的賣點(diǎn)。
養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)積極整合養(yǎng)生及醫(yī)療資源，為老年群體提供持續(xù)的日常保健、被動運(yùn)動、中醫(yī)康復(fù)、養(yǎng)老護(hù)理及其他服務(wù)，優(yōu)化老年群體的入住體驗(yàn)，使得老年群體在安居
結(jié)語
隨著國家各項(xiàng)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)政策的紛紛出臺，未來養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)將從自由生長模式切換到規(guī)范發(fā)展階段。在居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為補(bǔ)充、醫(yī)養(yǎng)相結(jié)合的發(fā)展大框架下，老年人口及高凈值人群的逐步增加，為養(yǎng)老地產(chǎn)提供了龐大的潛在客戶。然而，行業(yè)依然存在諸多不確定因素，且尚未形成清晰的盈利模式。整體而言，老齡化已成為不可逆的社會趨勢，養(yǎng)老地產(chǎn)作為整個養(yǎng)老行業(yè)的支柱之一，未來發(fā)展機(jī)遇可期。
